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投资要点:
首批四单REITs 扩募再更新。首批4 单公募REITs 扩募项目进度再更新。5 月19日,博时基金、中金基金、红土创新基金、华安基金等4 家基金管理人,分别发布旗下公募REITs 基金份额持有人大会表决结果暨决议生效的公告,以及扩募并新购入基础设施项目招募说明书等。具体来看,博时蛇口产园REIT、中金普洛斯REIT、红土创新盐田港REIT、华安张江光大REIT 本次扩募均为向特定对象发售(定向扩募)。其中,博时蛇口产园REIT 本次扩募拟发售金额不超过13.478 亿元(含本数,下同),拟发售份额上限为5.768 亿份(含本数,下同);中金普洛斯REIT 本次扩募拟发售金额不高于18.53 亿元且不低于18.21 亿元,拟发售份额上限为4.58 亿份;红土创新盐田港REIT 本次扩募拟发售金额不超过4.148 亿元,拟发售份额上限为1.6 亿份;华安张江光大REIT 本次扩募拟发售金额上限为16.40亿元,拟发售份额上限为4.85 亿份。
市场表现方面,本周REITs 市场下行,博士招商蛇口产业园REIT(3.25%)领涨。
大类资产方面,中证REITs 指数下跌1.52%,REITs 总指数下跌0.92%,产权REITs指数下跌1.00%,经营权REITs 指数下跌0.79%。大类资产角度,REITs 总指数跑输沪深300 指数1.09 个百分点,跑输中证全债指数0.99 个百分点,跑输南华商品指数2.51 个百分点。REITs 细分类别方面,博时招商蛇口产业园REIT、鹏华深圳能源REIT、中信建投国家电投新能源REIT 领涨,涨跌幅分别为3.25%、0.63%、0.29%。华安张江光大园REIT、建信中关村产业园REIT、华夏北京保障房REIT 领跌,涨跌幅分别为-3.79%、-3.50%、-2.41%。本周大宗交易成交额总计7009.96 万元,成交价较前一日收盘价平均折价5.34%。其中5 月15 日REITs大宗交易成交额为508.96 万元,成交价较前一日收盘价平均折价9.48%,5 月17日REITs 大宗交易成交额为6501.00 万元,成交价较前一日收盘价平均折价1.20%。
相关性方面, REITs 指数方面,近250 日中,中证REITs 指数与沪深300、中证全债和南华商品指数之间的相关性分别为0.22、0.02 和0.06;产权REITs 指数与沪深300、中证全债和南华商品指数之间的相关性分别为0.18、0 和-0.02;经营权REITs 指数与沪深300、中证全债和南华商品指数之间的相关性分别为0.18、0.05 和0.09。近20 日中,与中证REITs 指数相关性最高的指数为中证1000,相关系数为0.188。REITs 内部相关性方面,近250 日中,仓储物流REITs 和产业园区REITs 指数的内部相关性最高,相关系数为0.72。近20 日中,交通基础设施REITs 和生态环保REITs 指数的内部相关性最高,相关系数为0.76。REITs 细分类别方面,近250 日仓储物流REITs 指数与对应板块相关性相对较强。具体来看,产业园区、仓储物流、生态环保和交通基础设施REITs 指数和对应股票板块之间的相关系数分别为0.09、0.22、0.2 和0.18。近20 日生态环保REITs 指数与对应板块相关性相对较强,产业园区、能源设施、仓储物流、保租房、生态环保和交通基础设施REITs 和对应板块之间的相关系数分别为-0.01、0.25、0.18、-0.17、0.46和0.29。REITs 对应个股表现方面,近250 日中,中航首钢绿能REIT、红土创新盐田港REIT 和博时招商蛇口产业园REIT 与对应股票具有相对较强的相关性,相关系数分别为0.1、0.08 和0.08。近20 日中,华夏杭州和达高科产园REIT、富国首创水务封闭式REIT 和华夏中国交建高速REIT 与对应股票具有相对较强的相关性,相关系数分别为0.51、0.24 和0.15。
流动性方面。成交额方面,本周REITs 总成交额(MA5)为2.18 亿元,环比上周下降21.7%,产权和经营权成交额(MA5)分别为1.25 和0.93 亿元,环比上周分别变化了-14.3%和-29.8%。细分来看,园区基础设施、能源基础设施、仓储物流、保障性租赁住房、生态环保、交通基础设施类REITs 本周的MA5 成交额分别为0.77、0.43、0.12、0.24、0.1、0.51 亿元,环比上周分别变化了-8.7%、-15.7%、-40.2%、-5.7%、-41.7%、-35.6%,其中本周MA5 成交额最大的REITs 类型是园区基础设施,占比35.3%。成交量方面,成交量方面,本周REITs 总成交量(MA5)为0.48亿份,环比上周下降17.5%,产权和经营权成交量(MA5)分别为0.37 和0.12 亿份,环比上周分别变化了-11.0%和-33.0%。细分来看,园区基础设施、能源基础设施、仓储物流、保障性租赁住房、生态环保、交通基础设施类REITs 本周的MA5成交量分别为0.23、0.05、0.03、0.09、0.02、0.06 亿份,环比上周分别变化了-3.4%、-17.2%、-44.2%、-6.5%、-44.7%、-36.6%,其中本周MA5 成交量最大的REITs 类型是园区基础设施,占比47.4%。换手率方面,本周REITs 换手率为3.8%,环比上周下降8.8%,产权和经营权换手率分别为4.7%和2.1%,环比上周分别变化了-14.6%和-36.6%。细分来看,园区基础设施、能源基础设施、仓储物流、保障性租赁住房、生态环保、交通基础设施类REITs 本周的MA5 换手率分别为5.4%、5.2%、1.2%、5.8%、2.9%、1.8%,环比上周分别变化了-8.8%、-28.5%、-44.7%、-6.0%、-41.9%、-33.9%。
估值方面,平安广交投广河高速REIT 的估值收益率最高。估值方面,园区基础设施REITs 中,建信中关村产业园REIT 的PV 倍数最小,为0.86;国泰君安东久新经济REIT 的估值收益率最高,为5.89%。能源基础设施REITs 中,中信建投国家电投新能源REIT 的PV 倍数最小,为1.08;中航京能光伏REIT 的估值收益率最高,为6.17%。仓储物流REITs 中,中金普洛斯REIT 的PV 倍数最小,为1.1;中金普洛斯REIT 的估值收益率最高,为5.51%。保障性租赁住房REITs 中,中金厦门安居REIT、红土深圳安居REIT 和华夏基金华润有巢REIT 的PV 倍数最小,为1.08;华夏基金华润有巢REIT 的估值收益率最高,为5.42%。生态环保REITs中,富国首创水务封闭式REIT 的PV 倍数最小,为1.23;中航首钢绿能REIT 的估值收益率最高,为5.72%。交通基础设施REITs 中,华夏中国交建高速REIT 的PV 倍数最小,为0.67;平安广交投广河高速REIT 的估值收益率最高,为9.93%。
风险提示: REITs 基础资产项目未来经营情况具有不确定性;募集说明书中测算的未来现金流可能无法准确反应实际情况;募集发行进度不及预期。
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